对此，上海协力律师事务所律师卫新昨日表示，这是“以房养老”的一大突破，可行性很强。“不过，产权先过户，可能会对后期的操作产生障碍。不如先做个预告登记，产权仍是老人的，未来的期权将更人性化。”
“‘以房养老’的方案还没有最终确定，还会逐步完善很多细节。”上海市公积金管理中心有关负责人表示，该中心昨日已将初步方案上交至市政府，市府应该会择机向社会公布。
5月开始首户试点
据悉，公积金中心将于5月份推出首户“以房自助养老”试点。“以房自助养老”是指65岁以上的老年人，将自己的产权房与公积金中心进行房屋买卖交易，老人一次性收取房款，公积金中心再将房屋返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同，老人可按租期年限将租金一次性付与公积金中心，其他费用均由公积金中心交付。
首次参与试点的将是家住普陀区的一户老年夫妇家庭，他们目前已与公积金中心达成口头协议。这两位年龄均超过80岁的老人会将一套二居室房卖给公积金中心，公积金中心将40多万元房款一次性交付给这两位老人，同时再将房屋返租给他们，并与其签订7年租赁年限。老人须将7年租金一次性交付公积金中心，并且双方约定，7年后老人如健在则租金全免，老人居住期不到7年的，剩余租金则退还给老人的遗产继承人。
需考虑房产增值因素
此前有报道称，曾有20多户家庭已经纳入试点，但由于很多老人的子女不赞成将房屋产权变卖给公积金中心，所以试点准备工作不太顺畅。
上海协力律师事务所律师卫新表示，产权先过户可能是这一方案将会遇到的最大问题。一开始就将产权过户，老人所拥有的房产从协议开始签订就转为公积金中心财产。那么，从协议签订到老人去世，这套房产必然已经升值，增值部分怎么处理？
他认为，如果进行“以房养老”的机构本身就是营利性组织，他们在一开始交易时就支付了房款，房产升值部分由他们所得无可厚非，但是公积金中心作为一个非盈利性机构，如何处理这一增值资产，需要对大众有所交代。
合同有效期最长20年
卫新还表示，无论是《合同法》或是《租赁管理条例》中都规定，租赁合同最长有效期限是20年。
但是，租赁合同的有效力没法涉及20年以后。也就是说，如果一个老人20年后仍然健在，法律并不保护老人今后仍然有居住该房屋的权利。“当然，我们相信公积金管理中心作为一个公共机构，仍然会与老人续签合同。但是20年后，这已经不被法律所保护。”卫新表示，一开始就将产权转让，会让老人觉得没有保障。
“以房养老本来就是一个社会福利，最好不要有盈利成分。我建议公积金中心通过分期付款方式支付房款给老人，等老人过世后再将产权过户，房产增值部分就作为租金回报，不向老人收取租金。这样比较合理。如果担心老人私下再买卖房屋，可以预先进行房屋所有权预告登记。”
房屋交易资质有障碍？
“上海市公积金管理中心能否进行房屋交易和租赁，这也是需要去明确的问题。”卫新表示，“上海市公积金管理中心应该是非经营性的社会保险资金管理机构。职能上，他们并没有房屋买卖和租赁的资质，这个障碍必须先扫除。”
他表示，如果要从老人手中购买房产，公积金中心动用的是社会保险资金，这也需要从法规中给予明确。
上海市公积金管理中心有关负责人也表示，“以房养老的方案还没有最终确定，有很多细节会逐步完善。”
链接：以房养老或许水土不服
“以房养老”的学名叫做“住房反向抵押贷款”，也就是房产所有者以房屋产权为抵押，按月从金融机构领取现金直至身故。这相当于金融机构通过分期付款的形式，收购房产所有者的房屋产权，故又称“倒按揭”。
房地产业协会的一位负责人近日表示，将探索建立“住房抵押、贷款养老”的试点。一石激起千层浪。支持者认为，此举是住房保障制度备战老龄社会的一大创新，应该大力推行；反对者强调，此“舶来品”与养儿防老、共享天伦的传统理念背道而驰，且有继续推动房价上涨之嫌，恐将水土不服。
据查，“以房养老”的学名叫做“住房反向抵押贷款”，也就是房产所有者以房屋产权为抵押，按月从金融机构领取现金直至身故。这相当于金融机构通过分期付款的形式，收购房产所有者的房屋产权，故又称“倒按揭”。
“以房养老”在欧美等发达国家已是一种成熟的房地产金融产品，但在我国尚为雏形；一些业内人士正为其“长大成形”而积极寻求银行和保险机构的支持。他们称，此举是适应国情的一大创新，是备战老龄化社会的住房保障制度创新。它可以解决部分老年人的经济顾虑，满足其养老保障需求。
此举还是金融混业经营的创新。给银行、保险公司增添了盈利新品种，也是刺激消费、扩大内需的创新。要想60岁之后“以房养老”，人们就得在60岁之前拥有至少一套有完全产权的住房，这就将未来的卖房需求提前转化为了买房需求。统计显示，2005年底，全国60岁以上老年人口近1.44亿，占总人口的比例达11%，纯老年人家庭占有老年人家庭的比例已经将近40%。这也是积极倡导以房养老论的论据之一。
笔着窃以为，“以房养老”不符合中国国情。
一是观念上的障碍。国人“养儿防老、共享天伦”的家庭观念，以及“但存方寸地，留于子孙耕”的财产继承观念仍根深蒂固。
二是制度上的障碍。我国农村的宅基地不允许抵押，“以房养老”在农村怎么推行；城镇商品房的土地使用权只有70年，到期之后的风险如何分担等等。再则就是一系列的技术问题，比如，“倒按揭”险种如何设计、房价如何评估等。更重要的是，对10年以上的利率水平、房价水平的评估会十分困难，银行或保险公司的长期风险定价能力将备受考验。
在住房价格“疯涨”的当下，“以房养老”实则是“火上浇油”。因为，要抵押，先有房，就会在一定程度上刺激原本就较为膨胀的住房需求，使房价继续亢奋下去。而且，住房肩负养老重任后，还会加剧普通民众的“被剥削感”：前半辈子辛苦赚钱买房，后半辈子为了生活又卖房。
还有一种声音则是，“以房养老”实则是公民个人完全承担了养老保障，政府则部分地卸掉了社会保障的义务，这与“建设一个有责任的政府”的精神不相符。
来源：玖富网
